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2020-06-29    中国质量万里行    文/本刊记者 雷玄 王志    点击:

  千亿之后,正荣地产规模增速在放缓。

  “本集团将2020年合约销售目标定为1400亿元”正荣地产在2019年财报中如是表示,这意味着今年其增速仅为7.11%。

  事实上,放缓并非没有迹象。将时间推至2019年,正荣地产实现合约销售金额1307.08亿元,按年增长21.01%。较之上两年,动辄78.54%和53.97%的增速,已是大幅下降。

  吊诡的是,规模不断增长之际,上市公司合约平均售价却在逐年下滑,由2016年20945元/㎡降至2019年的15488元/㎡。

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数据来源:正荣地产历年年报和相关公告

  “销售价格持续下降较为反常,因为房价绝对均价是以上涨为主要特征。”知名地产分析师严跃进如是告诉《中国质量万里行》,“当然,这里面也有些原因,诸如正荣为了做大规模,不断去一些中小城市拿地。或是正荣为了上市(融资),进行降价促销,目的就是为了回笼资金,加快销售业绩的成长。”

  中国企业资本副理事长柏文喜也表示,正荣地产销售均价逐年下降说明其进入销售期的项目中,二、三线以下低单价城市的项目占比在增加,亦或是上市公司采取了以价换量的措施所致。

  意识到问题的严重性,正荣地产在2018年开始重仓一、二线城市。“本集团看好一、二线城市发展潜力及房地产网上十大正规赌博网站的前景,约超过70%的土地储备位于一、二线城市。 ”其在2018年财报中表示。

  截至2019年12月31日,正荣地产拥有建筑面积2615万㎡的土地储备。其中,74%位于一、二线城市。

  只是,回归一、二线似乎还没有奏效。

  据其于6月上旬发布的《2020年5月未经审核经营数据》,今年1月-5月,正荣地产累计实现合约销售金额408.84亿元,合约平均售价约为15300元/㎡。不难看到,合约均价下滑在继续。

  高溢价拿地

  “今年,我们会比较保守一点,拿地预算大概在260亿元。”正荣地产执行副总裁兼财务总监陈伟健在今年3月底业绩会上如是表示。

  但,这并不妨碍上市公司在土拍网上十大正规赌博网站上的“阔绰”出手。

  时间拉至5月28日,经过164轮竞价,正荣地产以13.06亿元斩获江苏宿迁2020(经)A开发区02地块,溢价率43.7%。而在这之前的4月下旬,正荣地产就以71.42%的溢价率拿下福建莆田PS拍-2020-06号地块。该地块是一宗商住地,起拍价2.8亿元,正荣地产拿地代价为4.8亿元。

  上述地块并非上市公司最高溢价拿地。早于3月5日,正荣地产曾力战166轮,以5.7亿元代价竞得江苏徐州XT2020-1地块,溢价率更是高达107.35%。

  “高溢价拿地,说明正荣还是有很强迫切去做大规模。”严跃进表示。

  “大方向还是规模,不一定走太快。”正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝也曾公开表示,“我们要适度的规模增长,没有规模就没有规模效益,规模是江湖地位的关键表现。”

  据严跃进分析,今年很多房企都在二季度密集拿地,尤其是一季度拿地计划受干扰的情况下更是如此。客观上,这也确实会推高溢价率。

  不过,他也坦言,溢价率太高多少会有后遗症。因为若后续网上十大正规赌博网站调整,叠加这几年各大城市规模较大的二手房供应,都会对部分高价地块的入市产生压力。

  充裕的“手头现金”从何而来?

  溢价拿地之时,正荣地产也在接连发债。

  6月15日,正荣地产以“再次拨付现有债项”为由,发行了一笔于2023年到期金额为2亿美元的优先票据,利率为8.3%。25天前,上市公司就以相同理由发行了同等金额的此类债券。只不过为期更长,于2024年到期,利率也稍高至8.35%。

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  《中国质量万里行》梳理发现,上述债券较之疫情前夕于今年1月发行的2.9亿美元优先票据,利率均高出0.4个百分点以上。就更不用说,相较3月发行的此类债券的利率了。

  在柏文喜看来,1月14日,疫情尚未大面积爆发,企业尚处正常状态。而5月、6月,疫情已对房企的施工、销售和正常融资都造成重大负面影响。行业和企业未来走势不甚明朗,网上十大正规赌博网站信心大受影响,故发债票息在上升。

  经《中国质量万里行》,截至今年6月下旬,正荣地产共计发行了8.9亿元优先票据,用以偿旧。

  借新偿旧之余,正荣地产账面资金也在不断增加,这也是其引以为傲的地方。“目前,我们手头现金超过350亿元,在一个比较健康的水平。”陈伟健在业绩会上说道。

  据其2019年财报披露,过去1年,正荣地产现金及现金等价物、受限制存款及现金之和为353.07亿元。相较2018年,增加了69.38亿元。只是,资金却不是自己赚来的。

  其财报显示,2019年,正荣地产经营活动产生的现金为-87.81亿元,而2018年这一数值为21.01亿元,这也导致了其经营活动产生的现金流量净额进一步“为负”。截至2019年,正荣地产经营性现金流量金额为-140.64亿元。要知道,2018年,该数值仅为-26.64亿元。

  情况恶化之快,可见一斑。

  这也意味着正荣地产不能依靠自身的经营活动产生正向现金流。那么,其现金状况又是如何改善的?

  事实上,2019年,正荣地产融资活动产生的现金流量净额为219.73亿元,而上年同期仅为141.02亿元。不能再明显了,正荣地产所谓的“手头现金”大多为借来的。当然,这其中也有永续债的一份功劳。

  “隐藏”真实杠杆

  永续债之于房企,如若运用得好的话,会是扩张利器。

  尝到甜头的正荣地产,正“上瘾”永续债。

  2019年,偿还完30亿元永续债后,正荣地产又发行了2亿美元永续债。其中,前者举债于2017年;据其财报,后者兑换成人民币的规模达14.4亿元。

  实际上,也正是在2017年,正荣地产规模由2016年392.92亿元增至701.53亿元,按年增长78.54%。2018年,正荣地产突破千亿销售,实现销售金额1080.17亿元,同比增长53.97%。

  不难看到,规模由不到400亿元增长至千亿,正荣地产前后用了不过两年,足见扩张之“快”。

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数据来源:正荣地产历年年报

  正如柏文喜所分析认为,“正荣频繁使用永续债是为了更好地运用财务杠杆来推动规模增长,同时又不想触发永续债利率跳涨机制引发财务成本的大幅上涨。因此,采取了清偿旧债又发新债这种频繁运用永续债的模式。”

  对于现存有的永续债,正荣地产是否有具体的清偿计划?《中国质量万里行》已发函至上市公司,截至发稿未收到回复。

  此外,正荣地产的快速扩张,也借助了非控股权益的大量运用。

  据choice数据,2017年-2019年,正荣地产非控股权益在权益总额中占比分别为8.76%、32.44%和42.58%。增长之快,怎一个“迅猛”了得。

  “正荣规模迅速增长之时,非控股权益占比也在迅速增长,说明了其大量运用了合作方资源,以联合开发、联营等方式来推动规模成长。这样也可以不将大量项目公司的负债合并报表,从而避免表观负债率大幅上升和负债规模的快速增长。”柏文喜告诉《中国质量万里行》,“另外,这种大量运用非控股权益的方式,也存在着运用‘明股实债’的嫌疑。”

  汇生国际融资总裁黄立冲也表示,无论是永续债、一般的企业债,还是小股操盘,亦或是非控制性股东权益,对于正荣来说,都是一种杠杆。

  事实也是如此。《中国质量万里行》运用“(借款总额-现金及银行结余)/权益总额”计算出过去3年上市公司的净负债率分别为183.22%、74.04%和75.2%。若是将永续债也计入负债的话,2017年-2019年,正荣地产的净负债率将相应增至274.29%、98.42%和83.72%。

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数据来源:正荣地产历年财报,《中国质量万里行》独家整理

  不难发现,单是永续债,就将正荣地产的真实杠杆进行了部分“隐藏”。

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